▷ 책소개

본서는 저자가 20년간 부동산임대사업자, 기업의 세무업무 담당자, 세무사사무소 직원등에 대한 세무상담(이지분개)을 해오면서 부동산임대와 관련한 세금 문제를 간결하게 요약하여 정리한 도서입니다.

[제1부] 주택 양도소득세 등
1) 부동산 세금 조견표, ‘22. 5. 10. 부터 ’2024년까지 개정된 부동산 세법 수록

2) 양도소득세 과세대상 자산, 1세대 1주택 비과세 요건 및 1세대 1주택 검토표, 1세대 2주택임에도 양도소득세가 비과세되는 경우, 조정대상지역 지정 및 해제 변천사, 중과세 한시 배제, 겸용 주택 양도 세무, 비사업용토지의 양도에 대한 10% 중과세, 분양권 양도시 유의할 사항, 조합원입주권 양도소득세, 양도소득세 비과세, 감면 등에 대한 내용을 수록하였습니다.

3) 부동산 취득 관련 세금 및 제비용, 국민주택채권 매입 및 할인, 부동산 보유와 재산세, 종합부동산세 과세대상 및 신고·납부 등에 대한 내용을 수록하였습니다.

[제2부] 상ㅏ의퓰뵀부가가치세 및 양도소득세
상가, 업무용 오피스텔 취득과 부가가치세 환급, 상가 및 주택 겸용 건물 양도소득세, 오피스텔의 세금문제 및 양도소득세 등에 대한 내용을 수록하였습니다.

[제3부] 상가 임대 종합소득세
상가임대시 종합소득세 신고, 간편장부에 의한 종합소득세 신고, 부동산임대업 종합소득세 추계 신고 등에 대한 내용을 수록하였습니다.

[제4부] 주택 임대 종합소득세
주택임대시 사업자등록과 장기임대주택 세금 감면, 장기일반임대주택 장기보유특별공제 특례 및 양도소득세 감면, 종합부동산세 등에 대한 내용을 수록하였습니다.

[제5부] 주택 임대 관련 법령 등
1) 주택 임대차보호법, 주택임대차보호법 일부 개정 법률, 지방자치단체(시ㆍ군ㆍ구) 임대등록 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 등록임대주택 및 의무사항등에 대한 내용을 수록하였습니다.

2) 임대사업자 건강보험료 피부양자 자격 요건에 대한 내용을 수록하였습니다.

[제6부] 증여세, 상속세
1) 2024년 혼인에 따른 증여재산 공제 신설, 증여재산공제금액, 증여세 신고 및 납부, 창업자금 증여시 감면제도, 부동산 취득과 자금출처조사, 특수관계자와의 거래시 세무상 문제, 특수관계자에게 부동산을 저가 또는 고가로 양도하는 경우 양도가액 계산 및 증여 추정, 부동산 무상 임대 또는 저가 임대 관련 세금문제 등에 대한 내용을 수록하였습니다.

2) 상속세 개요, 상속재산에서 공제되는 금액, 동거주택 상속공제, 가업상속공제, 영농상속공제, 상속세 신고 및 납부, 상속세 및 증여세 세금 절세 등에 대한 내용을 수록하였습니다.

▷ 목차

[제1부] 주택 양도소득세 등

SECTION 1 부동산 세금 조견표

양도소득세 세율
소득세 기본세율
증여세 또는 상속세 세율
취득세 세율 요약표

SECTION 2 2022. 5. 10. 이후 세법 개정 사항

양도소득세 중과세 한시 배제 기간 연장
1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 보유기간 개정
일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 완화

SECTION 3 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대 및 1세대에 포함하여야 하는 경우
1세대에 포함하지 않는 경우
주택의 범위 및 1세대 1주택
비과세대상 1세대 1주택 및 보유기간
상생임대주택 비과세 특례

SECTION 4 1세대 1주택 특례 (일시적 2주택 등)

이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우
조정대상지역 일시적 2주택 비과세 종전주택 처분기한
기타 2주택임에도 비과세 특례가 적용되는 경우
상속주택과 일반주택을 보유한 경우 과세특례 등

SECTION 5 조정대상지역 지정, 해제, 중과세 한시 배제

조정대상지역 소재 주택 양도소득세 중과 한시 배제
조정대상지역 해제
[23.01.05.] 서울 일부, 경기지역 조정대상지역 모두 해제
조정대상지역 해제시 바뀌는 것들
- 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 적용 제외
- 대출규제 완화(해제일 이후 계약한 경우)
- 주택담보대출 주요 개정 내용 [22.12.1. 시행]
- 다주택자 규제지역내 주택담보대출 허용 등
- 전매행위 제한기간 규제완화

SECTION 6 분양권 양도소득세

분양권 양도소득세
분양권 취득과 기존주택 양도 비과세 특례
분양권 취득과 취득세 중과세 여부

SECTION 7 입주권 양도소득세

1주택과 조합원입주권 1세대 1주택 비과세 특례
조합원입주권 양도소득세

SECTION 8 겸용 주택 취득세, 양도소득세 등

상가주택의 취득과 관련한 세금
상가주택 양도와 관련한 세금
상가주택의 주택 연면적이 큰 경우 1세대 1주택 적용
조정대상지역 상가주택 양도 → 주택수 2채 이상 중과세
상가주택 매매시 주택가액과 상가가액 구분
겸용주택 양도소득세 절세 및 세무리스크

SECTION 9 비사업용 토지 양도소득세 중과

비사업용토지 양도소득세 10% 중과세
비사업용 토지 종류
비사업용에서 제외되는 토지
비사업용 토지의 장기보유특별공제 및 세율
비사업용토지 기본세율

SECTION 10 양도소득세 신고 및 납부

양도가액
양도소득 필요경비
양도소득 기본공제
장기보유특별공제
양도소득세 과세표준 및 세율
양도소득세 신고 및 납부

SECTION 11 양도소득세 비과세, 감면 등

자경 농지 겸면
공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
양도소득세 감면 종합한도

SECTION 12 양도소득세 계산시 주의 사항, 세금 절세

하나의 계약으로 2건 이상 물건을 양도하는 경우
사업자가 사업용 부동산을 양도하는 경우
양도소득 부당행위계산부인(저가 또는 고가양도)
직계존비속, 배우자간 양도시 주의사항
양도소득세 등 세금절세 전략
합법적인 절세
특정 기간 중 미분양주택, 신축주택 취득 감면

SECTION 13 취득세 및 개정 내용

취득세 세율 및 신고ㆍ납부
취득세 관련 주택수 및 중과세 여부
취득세 관련 개정 세법
주택 취득 관련 제비용


[제2부] 상가 및 오피스텔 세무

SECTION 1 부동산임대 사업자등록

사업자 및 사업자등록 신청
사업자 구분 및 사업자등록 정정
부동산임대업 일반사업자와 간이사업자 구분
상가 임대시 알아 두어야 할 법령

SECTION 2 개인사업자 세금

종합소득세라 함은?
종합소득에 합산하여야 하는 소득은?
공적연금 및 사적연금 종합소득세 합산
주택외 부동산 임대사업자 부가가치세
근로소득세 (직원 급여에 대한 세금)
퇴직소득세 (직원 퇴직금에 대한 세금)
세금 신고 및 납부일정표

SECTION 3 부동산 임대업 부가가치세 신고ㆍ납부

부동산임대업 임대수익 부가가치세
임대(전세)보증금에 대한 부가가치세
부동산임대업 세금계산서 발급
부동산임대업 부가가치세 신고 및 납부
부동산임대업의 부가가치세 신고시 제출할 서류
부가가치세 기한 후 신고 및 수정신고
부동산임대업의 세금폭탄 사례
부동산임대업(간이과세자) 부가가치세 세무
간이과세자인 부동산임대업 부가가치세 세액 계산
간이과세자 부가가치세 신고 및 납부
일반과세자(부동산임대업)의 간이과세자 전환
부동산임대업의 간이과세 포기 신고
특수관계자에게 무상 또는 저가임대시 부가가치세
특수관계자에게 무상 또는 저가임대시 증여세
특수관계자 간 부동산 무상사용 시 절세 대책

SECTION 4 오피스텔 세금

오피스텔 임대와 관련한 세금 개요
오피스텔 업무용 임대 또는 사용
오피스텔을 주택으로 임대 또는 사용하는 경우
오피스텔 매입과 부가가치세
오피스텔 취득세
오피스텔 재산세
오피스텔 종합부동산세
오피스텔 양도와 양도소득세
업무용 오피스텔 양도시 부가가치세
오피스텔 장기임대주택 등록 세금 절세 등
오피스텔의 용도변경과 세무문제
오피스텔 임대수익 세금
주거용 오피스텔 임대 세금

SECTION 5 상가 건물 양도, 부동산임대업 폐업

부가가치세 징수 및 납부
일반과세사업자가 상가 건물을 양도하는 경우
간이사업자가 상가 건물을 양도하는 경우
건물 양도없이 부동산임대업을 폐업하는 경우
건물 감가상각비는 양도소득 취득가액에서 차감
포괄양도양수 및 세무상 유의할 사항
포괄양도양수에 해당하지 않는 경우
포괄양도양수와 대리납부


[제3부] 상가 임대 종합소득세

SECTION 1 부동산 임대 종합소득세 신고ㆍ납부

종합소득세 개요
부동산임대업의 사업소득금액 및 소득공제
총수입금액, 필요경비
이월결손금(소득금액에서 공제)
사업소득금액
종합소득금액
연금소득의 종합소득 합산 등
소득공제(인적공제)
종합소득세 과세표준 및 세율과 산출세액
연금계좌세액공제
상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제
종합소득세 신고 유형
복식부기 및 복식부기 기장의무사업자
간편장부대상자
성실신고확인제도 및 성실신고확인대상사업자
종합소득세 신고 및 납부 기한

SECTION 2 간편장부에 의한 종합소득세 신고

간편장부 작성
총수입금액(부동산임대업)
임대보증금에 대한 간주임대료의 총수입금액 산입
필요경비
필요경비에 산입할 수 있는 기부금
간편장부대상자 종합소득세 신고서 작성
총수입금액 및 필요경비명세서 등 작성
필요경비에 대한 지출증빙 및 정규영수증
정규영수증을 수취하지 않아도 되는 거래
간이과세자와 거래시 주의하여야 할 사항
인건비 지출증빙
근로소득 간이지급명세서 제출
연말정산 및 지급명세서 제출

SECTION 3 부동산임대업 종합소득세 추계 신고

간편장부대상자 추계신고
추계신고시 경비율 적용
단순경비율에 의한 추계소득금액 계산
간편장부대상자의 추계소득금액 계산
간편장부대상자의 기준경비율에 의한 추계소득금액
추계신고자 종합소득세 신고서 작성절차
복식부기기장의무자의 추계신고
부동산임대업 신규사업자 추계신고
공동사업자 종합소득세 신고 관련 유의사항


[제4부] 주택 임대 종합소득세

SECTION 1 주택임대소득 종합소득세

주택임대소득 과세 개요
주택의 정의 및 주택 수 계산
주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부
부부합산 1채의 주택만 보유한 경우
부부합산 2채의 주택을 보유한 경우
부부합산 3채 이상의 주택을 보유한 경우
부부의 주택수 합산 및 종합소득세 각자 신고
다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 임대소득
주택임대 사업자등록 신청
주택임대업 사업장현황신고서 제출의무
주택임대소득 종합소득세 신고 등
주택 보증금 간주임대료
임대보증금에 대한 간주임대료 계산 사례
주택 임대소득 분리과세
분리과세 주택임대소득 소득금액 및 과세표준
주택 임대업 규모별 종합소득세 신고 방법
당해연도 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우
직전연도 총수입금액 2400만원 이하 당해연도 2천만원 초과
직전연도 총수입금액 2400만원 초과 4800만원 이하
직전연도 총수입금액이 4800만원 초과 7500만원 이하
직전연도 총수입금액이 7500만원을 초과하는 경우
주택임대소득이 2천만원 이하로서 공적연금만 있는 경우
주택임대소득 추계신고
단순경비율에 의한 추계소득금액 계산
간편장부대상자 기준경비율에 의한 추계소득금액
주택임대업의 장부기장에 의한 신고ㆍ납부 등
소형주택 임대사업자에 대한 소득세 감면

SECTION 2 장기일반민간임대주택 세제 혜택

장기일반민간임대주택 세금 혜택
아파트 장기일반민간임대주택 폐지
장기임대주택 개정 세법
임대주택 세제 혜택 및 개정 내용 요약
장기임대주택 종합부동산세 합산 배제

SECTION 3 종합부동산세

종합부동산세 개요
종합부동산세 납세의무자 및 과세대상
종합부동산세 과세표준 및 세율
[핵심 요약] 주택분 종합부동산세 계산구조
1세대 1주택자 종합부동산세
1세대 1주택자 세액공제
2주택이나 1주택자 공제를 받을 수 있는 경우
- 일시적 2주택
- 상속주택
- 지방 저가주택
종합부동산세 합산대상에서 제외되는 주택
종합부동산세 고지 및 납부
종합부동산세 납부유예


[제5부] 주택 임대 관련 법령 등

SECTION 1 주택 임대차보호법
[주택임대차보호법] 일부 개정 법률
지방자치단체(시ㆍ군ㆍ구) 임대등록
(일반임대) 주택임대차보호법 요약
[부동산 거래신고 등에 관한 법률] 일부 개정

SECTION 2 등록임대주택 및 의무사항

시ㆍ군ㆍ구 등록 임대주택 관련 의무사항
임대차계약 신고 등 및 설명의무
임대차계약 신고 및 표준임대차계약서 사용
등록 민간임대주택의 부기등기
임대보증금에 대한 보증보험 가입
시ㆍ군ㆍ구 등록 임대주택 양도시 의무사항
임대기간 종료 후 양도시 신고의무
임대사업자 건강보험료 피부양자 자격 요건 등


[제6부] 증여세, 상속세

SECTION 1 증여세 및 증여재산공제

증여재산공제 및 증여세 과세표준
2024년 혼인에 따른 증여재산 공제 신설
창업자금에 대한 증여세 과세특례
가업승계 증여세 과세특례 혜택 확대
증여세 또는 상속세 세율
증여세 신고 및 납부
증여에 대한 자금출처조사
부담부 증여 및 양도소득세

SECTION 2 상속세 및 상속재산공제

상속세
상속재산
상속재산에서 공제되는 금액
상속재산 기초공제액 및 일괄공제

▷ 저자소개

이진규

1) 저자는 국세청 세무조사관으로 10여년간 근무하였으며, 현재 세무 및 회계전문 상담사이트인 ‘이지분개’ 총괄 상담관으로서 20여 년간 10만 건 이상의 세무 및 경리, 인사, 노무 관련 상담을 바탕으로 경영정보사의 도서를 출간하고 있습니다.(2) 저자는 현재 ‘삼일아이닷컴’의 재경실무 컨설턴트로서 세무실무 관련 분야의 상담을 하고 있습니다.◆ 저서▶ 세무회계실무총서(삼일인포마인 발간)▶ 법인관리 세금폭탄 사례, 세무리스크 ▶ 경리 및 세무실무▶ 법인세 실무▶ 세법실무 및 지출증빙▶ 세금개요▶ 사례별 회계처리실무